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中金房产动人春色不须多-【资讯】

发布时间:2021-07-15 13:16:55 阅读: 来源:钢制展柜厂家

1)行业销售量增长降速,弱势复苏:全国数据呈现弱势复苏趋势,销售面积小幅增长4%,投资增速仍将下移,预计将降速至10%左右,新开工同比小幅回暖5%。但重点城市销售量同比增速将从2012年的~35%降低至~10%,由于供应会收缩5%~10%,房价在供需缺口较大的上半年将上涨。

2)亮点在于提价后的公司销售毛利率恢复:由于主要公司2013年可售资源量增长仅20%,我们预期2013年主要公司销售额增速将由2012年的28%,下降至16%。但销售毛利率,随着2013年房价逐步恢复,前期高成本土地的部分去化,有望出现小幅回升,低销售毛利率的龙头公司受益更显著。

3)政策仍将“控房价保民生”,流动性基调是稳健:调控工作虽然取得了成效,但房价反弹压力依然存在,也关系到经济结构转型的成功与否,我们认为,中央还将坚持“高端有限制,中端有支持,低端有保障”的调控思路及“控房价,调结构,保民生”的大基调,不能排除房价快速上涨后加强房地产调控的可能性;如果房价快速上涨,信贷管理、税收变化、限购细则收紧以及土地制度转变都是潜在的政策手段。流动性方面,信贷政策依然秉持稳健导向,将支持全国销售额小幅稳定增长。

4)但估值及持仓都已经到了相对高位:相对大盘的PB估值达到合理区间,继续提升除非房价上行。我们估计,基金持有地产股仓位又由3季度末的7.5%回到了8%~9%的区间,地产股持仓达到了相对高位。

焦点讨论:

1)什么是新型城镇化?我们认为,新型城镇化是降速提质 城乡一体化 农民工属地市民化的“软件”城镇化。未来城市间将更加均衡发展,大城市郊区化,形成城市圈,周边小城镇加速发展。

2)中长期的住宅市场?住宅总量基本足够,但是好地段缺好房子,机会总是结构性。我们估计城镇存量住宅200亿平米,全国超过420亿平米,三线城市市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中,刚性需求6-7亿平米,改善型的弹性需求2.5~3亿平米。但1995年后出生人口快速减少40%,抚养比已经达到最低值,不支持房价长期上涨。

风险

房价快速上涨引发的政策超调风险;经济复苏弱于预期。

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