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当上海类住宅调控周年考开发商进退之间博弈谋

发布时间:2021-09-10 21:58:43 阅读: 来源:钢制展柜厂家
当上海类住宅调控周年考开发商进退之间博弈谋

上海类住宅调控周年考 开发商进退之间博弈谋变

上海类住宅调控周年考 开发商进退之间博弈谋变

2018年03月06日

【中国涂料资讯】近日,上海市“类住宅”整顿迎来周年考。2017年年初,上海“类住宅”整顿风暴突至,百余商住项目被暂停签,涉及华侨城、宝龙、绿地、融创、龙湖等多家知名房企旗下的多个项目。一石激起千层浪,此后在上海市住建委对违规商业项目长达数月的整改中,“类住宅”市场冷却下来。

有接近宝龙、绿地的市场观察人士对表示:“上述公司2017年在商业这块的业绩表现并不理想。”

近日,走访沪上吴泾宝龙广场、龙湖北城天街、绿地峰尚汇、宝龙城市广场等多个项目发现,宝龙未出售项目仍在观望阶段,或在整改后对外出售;龙湖则将部分项目贴上了旗下长租公寓品牌“冠寓”的标识;绿地此前遭受业主维权,面临整改和处罚的项目,目前业主已陆续入驻,相关承诺正在兑现落实当中。

多个商住项目暂停销售有数据显示对于企业项目的入市进度、资金回笼等是否带来影响?企业对于“类住宅”的盘活有着怎样的探索和思考?针对上述问题,致电致函宝龙地品牌部相关负责人,对方回复称宝龙地产为香港上市公司,根据香港联交所相关规定,宝龙地产已进入年度业绩发布前的静默期。龙湖和绿地亦未针对具体问题进行回应。

调控冲击波

宝龙、绿地等商住项目较多的企业都在去年受到了“类住宅”暂停销售的冲击,由此,企业的项目去化、资金回笼等面临压力。

2017年初,受“类住宅”调控的影响,宝龙地产旗下位于青浦区的宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场,闵行区的吴泾宝龙广场,嘉定区的宝龙商业中心,奉贤区的宝龙商业广场等多个项目均被暂停销售。一年过去,这些项目近况如何?

近日,在位于闵行区剑川路和尚义路路口的省工商联吴泾宝龙广场了解到,项目一期所包含的商业和类住宅项目均已销售完毕。“类住宅别墅面积300平方米左右,之前成交均价月2万元/平方米。由于可以通燃气,不少客户都是以公司名义购买,之后自住。”现场销售人员透露,不过,项目二期暂未取得预售许可证,预计最快今年5月份将推向市场。“不同于一期,二期没办法通燃气,户型也都做了重新设计,这对于购买后用以自住的客户很不利。买后用作企业会馆的则逐渐增多。”该销售补充道。

同时,走访位于上海市嘉定区的宝龙城市广场营销中心时,销售人员介绍道,嘉定宝龙城市广场目前在售产品为商铺,暂无任何类住宅项目出售。“我们的酒店式公寓目前已经卖得差不多,‘类住宅’暂停销售后剩下几套不对外出售,也没有租出去的打算。”

上海作为宝龙重点布局城市之一,根据克而瑞发布的2017年度上海房企权益销售金额排行榜,宝龙地产以22.49亿元位列第43位;而2016年度上海房企权益销售金额排行榜中,宝龙则是以54.12亿元位列第23位。无论是销售金额还是排名均呈现出下滑态势。

此前,宝龙地产曾在回复采访时表示:“公司目前对在上海布局的项目坚持提升品质,且多是商办项目,实施大客户营销,多为整栋销售,如七宝宝龙城办公楼部分,2017年整体销售2栋,商业部分则自持为主。”对此,上海中原地产市场分析师卢文曦指出,自持对于企业的资金运转提出考验,整售无疑也增加了销售难度。

与此同时,商住项目较多的绿地也在去年受到“类住宅”整顿的冲击。彼时,绿地旗下绿地世纪城海珀名邸、绿地云悦坊、绿地金山名邸、绿地北郊商业广场等多个项目销售按下“暂停键”。

2017年上半年,沪上一份《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》引起业界广泛关注。方案要求闵行区的27个疑似类住宅项目整改恢复至规划批准的商业用途。其中包括闵行区的绿地峰尚汇项目。

彼时多部门联合下发的《“类住宅”专项整治联合告知书》要求拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施。而这也一度遭遇业主维权。

一名曾参与维权的绿地峰尚汇业主王云告诉,2017年7月,据《商业办公项目清理整顿工作》文件,对于已签约未交付的项目,购房人希望继续履行合同的,可以交付使用,同时要保证所购房屋的基本使用功能。在这份文件中看到,关于水电和燃气,已经安装的维持现状20、夹具 [Jig],未安装的凡经审图有水电入户的,并已领取建设工程规划许可证,均应按图施工,经规划验收后交付使用。关于插层,已经搭建的,原则上维持现状;清理整顿工作开展后,再搭建插层的,按现有规定处理。

“我们基本上都是按照这个规定来的”,王云表示,“目前上下水保留了,隔层保留了,但燃气还没到位。其他的跟之前的承诺是一样的。”

近日,走访位于奉贤区浦星公路1919弄的绿地峰尚汇看到,售楼处大门紧锁。“项目共有约560套房源,目前入住的大约有二三百户,还有部分业主在装修。”项目上一名保安介绍称。

“‘类住宅’整顿对于绿地这样上海商业地产较多的房企影响交大,干扰了其正常的销售节奏。在房企融资渠道收紧的背景下,资金链也会面临压力。”不愿具名的市场观察人士对称。

“商改租”盘活项目

商住项目改造为租赁住房项目,一方面促进商业项目去库存;另一方面也助推了租赁市场的发展。对于部分房企而言,这是一种无奈但不失灵活的调整策略。

从2016年12月暂停类住宅审批,2017年逐步整顿当前类住宅市场“乱象”,到土地面直接封杀“公寓式酒店”建新材料替代塑料产品 石头变塑料设,近年来,上海“类住宅”整治从成交到土地层面层层深化。

据相关媒体报道,为响应上海市住建委《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,2017年5月,位于宝山区的商住房项目“龙湖北城天街”公布了项目南区的退房方案。方案中提到,对于购买南区商住房的业主将原额返还,贷款的业主公司将承担所有贷款办理费用,包括业主提前还款产生的违约金。退房通道保留到2018年2月28日。

近日,本报实地走访位于宝山区陆翔路上的龙湖北城天街项目看到,项目共分南北两区。通过商业广场外侧的业主专用通道,在巡逻保安的带领下进入到南区租售项目大楼内。在对不同楼层的一一走访中,发现多个楼层房屋门框上均贴有龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”的标识。

“当前商住项目改造为租赁住房项目后,其实是一种‘双关’的做法。一方面促进商业项目去库存;另一方面,也助推了租赁市场的发展。所以部分房企选择此类改造,这也是一种无奈,但不失为灵活的调整策略。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提出。

不过,在采访中了解到,仍有部分开发企业不愿将商住性质的项目改造成长租公寓产品,主要原因在于投资回报周期较长,需要大量资金做支撑,对企业的运营能力也提出了极大考验。“为什么大家普遍认为长租公寓不赚钱?因为大部分人可能只关注到长租公寓建设、管理、租金部分的利润,而对消费领域并未重视。用承租的方式去招商,回报的也还是房租,我们希望跳脱传统的房地产思维,管理租客的核心消费。”此前,上海地产集团租赁住房管理运营业务总顾问郑华在接受采访时提到。

日前,上海市相关领导人提出,目前上海要加快建立租购并举的住房制度,改变当前售卖一条腿长,租赁一条腿短的情况。今年还要继续增加租赁住房用地的供给。政府工作报告已经明确,今年将增加各类租赁住房,新建和类住宅转化20万套。

市场观察人士认为,从市场表现来看,目前政策面倡导增加租赁住房供应,上海在“十三五”期间计划供应70万套租赁住宅,通过自持来做长租公寓也是增加租赁住房的一种方式。

“相关商办项目一直处于暂停销售状态,有些项目因为整改还出现了退房的现象。现在政策面有了些变化,没有散售过的类住宅可以以整栋为单位做自持运营,转型养老类、长租公寓类产品。因此不少项目开始考虑如何通过全面自持将其盘活。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。

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